ساخت و ساز در مناطق شهری – طرح ها، قوانین و ضوابط شهرداری

مقدمه

نظارت بر ساخت و ساز در مناطق شهری،می توانند از رشد ساخت و ساز های غیر رسمی جلوگیری کند. شهرداری‌ها جایگاه مهمی در انتظام شهری دارند. سازمان شهرداری‌ها و دهیاری‌های کشور با همراهی مرکز مطالعات برنامه‌ریزی شهری و روستایی، قوانین و مقررات ساخت‌ و ساز را تنظیم می کند. سازندگان با بررسی و مطالعه‌ی این قوانین پیش از هر اقدامی از قوانین ساخت و ساز شهری مطلع خواهند شد و مشکلات حقوقی و مسائل دیگر گریبان‌شان را نخواهد گرفت.

[ez-toc]

نظارت بر ساخت و ساز شهری چگونه است؟

سازمان و تشکیلات مدیریت توسعه و عمران شهری که زیر موضوعات نیروی انسانی، تخصـص، منـابع مالی، روشهای اجرایی، مراکز تصمیم گیری، نظارت و رسیدگی به تخلفها را شامل می شود. مدیریت در سطح کلان با مسائل اساسی تری همچون فرهنگ اداری حاکم بر سـازمانهـای اجرایـی، احتمـال فسـاد اداری و تبعیض، انگیزه ها و مشوق ها، نظام پرداخـتهـا و… ارتبـاط دارد. در نتیجـه موضـوع نظـارت بـر ساخت و ساز در محدوده و حریم شهرها هم که جزئـی از مـدیریت شـهری و بخـش عمـده ای از وظـایف شهرداریها و سایر مراجع ذیربط است، باید در همین چشمانداز مورد توجه قرار گیرد و نباید فقـط در چارچوب قوانین و خلأهای قانونی به آن نگاه کنیم. هجوم جمعیت روستایی به شهرها تعادل میان منابع و مصارف را در فضای شهری بر هم زده است.

مهمترین عوامل بی نظمی در مناطق شهری کدامند؟

• توسعه بدون ضـابطه شـهرها
• کاربریهای غیرمجاز اراضی
• نظارت ناکارامد بر ساخت و سازهای شهری
• عـدم رعایـت اصـول شهرسـازی و مقـررات ایمنـی
• اسکانهای غیرمجاز در بافتهای درونی شهرها
• اراضی پیوسته و ناپیوسته به محدوده و حـریم شهرها
• تجاوز و تعدی به حقوق خصوصی و عمومی افراد و جامعه

این مسائل دولت را ناگزیر کرده است که با استفاده از ابزار اجرایی و نظارتی متداول در کشـورهای دیگـر، بـا ایـن پ و بی نظمی ها برخورد کند.

ابزار نظارت بر ساخت و ساز در مناطق شهری کدامند؟

طرح های هادی، تفصیلی و جامع شهری چیست؟

طرحها، نقشه ها و اسنادی با درجه های مختلف و تفاوت در روشها و مراجع تهیه و تصویب در سطح ملی و محلی هستند. شهرداریها براساس ماده ٧ قانون شورای عالی شهرسازی مصوب ١٣۵١ ،موظـف بـه اجـرای آنها می باشند.

طرح جامع شهری چیست؟ عبارت از طرح بلندمدتی است که در آن نحوه استفاده از اراضی و منطقه بندی مربوط به حوزه‌های مسکونی، صنعتی، بازرگانی، اداری، کشاورزی، تاسیسات، تجهیزات و تسهیلات شهری، نیازمندی‌های عمومی شهری، خطوط کلی ارتباطی و محل مراکز انتهای خط (ترمینال) و فرودگاه‌ها و بنادر و سطح لازم برای ایجاد تاسیسات و تجهیزات و تسهیلات عمومی، مناطق نوسازی، بهسازی و اولویت‌های مربوط به آنها تعیین می‌شود. ضوابط و مقررات مربوط به همه موارد فوق و همچنین ضوابط مربوط به حفظ بنا و نماهای تاریخی و مناظر طبیعی در طرح جامع شهر تهیه و تنظیم می‌گردد. طرح‌های جامع شهرها بعد از تصویب بر حسب ضرورت قابل تجدیدنظرخواهد بود. بنابراین طرح‌های جامع، طرح‌های کلی هستند که بر اساس آن طرح‌های تفصیلی نوشته می‌شوند و هر نوع توسعه شهری و ساخت و ساز بر اساس طرح‌های تفصیلی می باشد.

طرح تفصیلی چیست؟ عبارت است از طرحی که بر اساس معیارها و ضوابط کلی طرح جامع شهری، نحوه استفاده از زمین‌های شهری در سطح محلات مختلف شهر و موقعیت و مساحت دقیق زمین برای هر یک از آنها و وضع دقیق و تفصیلی شبکه عبور و مرور و میزان و تراکم جمعیت و تراکم ساختمانی در واحد‌های شهری و اولویت‌های مربوط به مناطق بهسازی و نوسازی و توسعه و حل مشکلات شهری و موقعیت همه عوامل مختلف شهری در آن تعیین می‌شود و نقشه‌ها و مشخصات مربوط به مالکیت بر اساس مدارک ثبتی تهیه و تنظیم می‌شود.

طرح‌ هادی چیست؟ عبارت از طرحی است که در آن جهت گسترش آتی شهر و نحوه استفاده از زمین‌های شهری برای عملکردهای مختلف به منظور حل مشکلات حاد و فوری شهر و راه حل‌های کوتاه مدت برای شهرهایی که دارای طرح جامع نیستند تهیه می‌شود.

مقررات ملی ساختمان چیست؟

شهرداری تهران

مجموعهای از مقررات و ضوابط فنی، ایمنـی، بهداشـتی کـه رعایـت آن هـا بـه درجـات مختلـف در ساختمان ها الزامی است. شهرداری هـا و سایر اشخاص حقیقی و حقوقی، ملزم به رعایت مقررات ملی ساختمان هستند. دریافت پروانه ها و مجوزهای مختلف همانند پروانه احداث، عدم خلاف یا پایـان کـار کـه براسـاس نقشه کشی ساختمان، طرح جامع شهری، مدارک، مالکیت زمین و… از سوی شهرداری صادر میشـود و مبنـای آن، قـانون شـهرداری مصوب سال ١٣٣۴ و اصلاح و الحاق های پس از آن است. به این ترتیب، شهرداریها، عمـده تـرین و اصـلی تـرین سـازمان اجرایـی و نظـارتی در زمینـه اصـول شهرسازی و مقررات ملی ساختمان به شمار می روند.

مطابق مـاده ٣ قـانون شـهرداریهـا این ارگان، شخصیت حقوقی مستقل از دولت دارد. معنای این شخصیت مستقل چنـان اسـت کـه شهرداری ها را نمیتوان جزئی از سازمانهای دولتی یا قوای سه گانه حکومتی به حسـاب آورد. امـا دامنه اختیارات و وظایف آن معین و مشخص شده است.

تکالیف شهرداری ها

بنابراین، شهرداریها در عین استقلال شخصیت حقوقی،نهادی تأسیسی هستند که حاکمیـت دولـت را در محـدوده هـای معینـی از سـرزمین، در چـارچوب قـوانین مصوب، اعمال میکنند. به همین جهت،مقررات شهرداری ها از جمله قواعد آمره هسـتند و تخلـف از آن هـا،جنبه کیفری و رسیدگی نهایی مراجع قضایی را به دنبال خواهد داشت. بر اساس ماده ۲۴ قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان مصوب ۱۳۷۴ ، شهرداری ها مکلفند مقررات ملی ساختمان را رعایت نمایند و عدم رعایت مقررات یاد شده تخلف از قانون محسوب می‌شود.

جهت کسب اطلاعات بیشتر پیرامون مراحل دریافت پروانه ساختمانی در اصفهان با کارشناسان مجموعه فرازنام اصفهان تماس حاصل فرمایید.

در چنین فرایندی شهرداری فقط یک نهاد خدمت‌رسان و مسئول اخذ عوارض از مردم نیست و مسئولیت مشخصی در خصوص آسایش و ایمنی اهالی شهر دارد. در حقیقت مسئولیت حفاظت از حقوق شهروندی، بعهده شهرداری می باشد. هرچند واقعیت تلخ خودگردانی شهرداری‌ ها و عدم حمایت مالی دولت‌ها از شهرداری‌ها باعث انحراف آن‌ها از وظایف اصلی شان شده، اما این موضوع نباید به فروش حقوق مردم منجر شده و در تضاد با امنیت مردم باشد.

قوانین شهرداری در مورد ساخت و ساز شهری:

تراکم ساختمان چیست؟

تعریف تراکم ساختمانی: تراکم ساختمانی هر ملک که در عرف به آن “تراکم شهرداری” نیز می گویند و معادل انگلیسی آن “Floor area ratio” است، عبارت است از نسبت حاصل از تقسیم سطح زیربنای کل ساختمان (غیر از پیلوت و پارکینگ) بر کل مساحت زمین.

علت اینکه به این مفهوم, “تراکم شهرداری” می گویند به این خاطر است که: تراکم هر ملک را شهرداری به مالک اعلام می کند. در اصل تراکم املاک دست شهرداری است (شهرداری به عنوان طرح های تفصیلی شهر). همانطور که تجارتی بودن یا نبودن یک ملک به دست شهرداری است.

دستورالعمل تراکم شهری در اصفهان چگونه است؟ 

به گزارش ایمنا، سید کریم داودی در نطق پیش از دستور جلسه علنی امروز شورای اسلامی شهر اصفهان گفت: با تصویب ضوابط ارتفاعی در کمیسیون ماده ۵ مقرر شد در گذرهای تا ۶ متر ۲ طبقه روی پیلوت از ۶ تا ۸ متر ۳ طبقه، از ۸ تا ۱۰ متر ۴ طبقه، از ۱۰ تا ۱۲ متر ۵ طبقه روی پیلوت احداث و از ۱۲ متر به بالا نیز بر اساس طرح تفصیلی عمل شود.
وی این تصمیم گیری را حاصل ۹ سال کار کارشناسی متخصصان و شهرسازان دانست و افزود: رعایت ضوابط ارتفاعی در توسعه پایدار ضروری است  چرا که در غیر این صورت  ۲۰ سال آینده شهر اصفهان با معضلات جدی ترافیکی، زیست محیطی، اقتصادی و اجتماعی روبرو خواهد شد.

نحوه محاسبه تراکم ساختمان در مناطق شهری چگونه است؟

تراکم ساختمانی به‌ صورت درصد محاسبه و اعلام می‌شود. این شاخصه میزان و تعداد ساختمان‌های مسکونی، اداری، تجاری و… که در محدوده‌ای مشخص ساخته شده باشند را به‌ عنوان معیاری برای سنجش شهرسازی مورد استفاده قرار می‌دهند. به‌همین دلیل یکی از شرایط ساخت‌وساز شهرها و تصمیم‌گیری درمورد طرح‌های تفصیلی و جمعیت و تصمیم‌گیری‌های خرد و کلان شهری، شاخصه‌ی تراکم ساختمان است. عوامل مؤثر بر تراکم ساختمان شامل این موارد می‌شوند:

• قیمت زمین و ملک
• هزینه‌ی ساخت مسکن
• کاربری ساختمان
• مساحت قطعات
• جمعیت منطقه
• عرض معبر
• نسبت ابعاد قطعات
• درنظر گرفتن فضای باز حداقلی برای ساکنین
• امکان تابش اشعه زمستانی به بدنه‌ی جنوبی ساختمان

اگر بنای موجود ملکی بیش از حد تراکم مجاز باشد، جهت دریافت پروانه‌ی جدید بنای موجود به‌ عنوان حقوق مکتسبه در نظر گرفته می‌شود. به‌طور کلی، پروانه‌ها فقط با کاربری مسکونی صادر می‌شوند. اگر ملک با کاربری تجاری یا اداری داشته باشد، متراژ موجود در پروانه‌ی جدید با کاربری قبلی به‌عنوان حقوق مکتسبه در نظر گرفته می‌شود. اگر ملک مورد بحث، موارد اصلاحی خاص یا عقب‌نشینی داشته باشد، حدود ۱۸۰درصد میزان مساحت اصلاحی به میزان اولیه‌ی تراکم که ۱۲۰درصد مساحت زمین است اضافه خواهد شد.

البته تراکم ساختمان شاخص‌های مختص به‌خودش را دارد که درنظر گرفتن هرکدام برای ساخت‌وساز ضروری است. این شاخصه‌ها عبارتند از:

• ضریب سطح اشتغال
• شاخص طبقات مجاز ساختمانی
• ضریب سطح زیربنا
• تراکم واحد مسکونی در سطح

محاسبه آنلاین تراکم در مناطق شهری

*جهت محاسبه آنلاین تراکم در مناطق شهری از این صفحه دیدن فرمایید.*

درصد تراکم ساختمان را مأمورین شهرداری محاسبه می‌کنند و به‌صورت درصد در اختیار افراد قرار می‌دهند. این عدد معمولاٌ ۱۰۰، ۱۲۰ یا ۱۸۰ است.

به‌طور مثال در زمینی با متراژ ۵۰۰متر مربع و سطح اشغال ۶۰درصد، می‌توان در ۳۰۰متر مربع آن زمین به ساخت‌وساز پرداخت. در چنین مثالی، اگر ضریب زیربنا ۱۸۰درصد باشد، ساخت آپارتمانی ۳ طبقه موردی ندارد.

۹۰۰متر مربع زیربنای ساختمان = ۱۸۰ × ۵۰۰

۳طبقه ساختمان در زمینی به وسعت ۳۰۰متر مربع = ۹۰۰/۳۰۰

سطح اشغال در مناطق شهری چیست؟

سطح اشغال مجاز به شما اعلام می دارد که چند درصد از مساحت زمین خود را می توانید به زیربنا تبدیل کنید. مثلا سطح اشغال ۶۰ درصد بدین معنی است که شما مجازید، ۶۰ درصد از زمین خود را بسازید. البته اینکه ۶۰ درصد شمال ملک را بسازید یا ۶۰ درصد جنوب مالک را، توسط شهرداری تعیین می گردد. معمولا جهت ساخت املاک “شمال” می باشد.

قوانین پارکینگ در مناطق شهری چگونه است؟

ساخت پارکینگ در تعدادی زیادی از ساختمان‌ها با توجه به نقشه موجود در پروانه‌ی ساخت ضروری است. درصورتی‌که سازنده دست به ساخت پارکینگ غیرقابل استفاده‌ای بزند یا پارکینگی خلاف قوانین اصولی درنظر گرفته شده بسازد، به‌دلیل تخلف ملزم به پرداخت جریمه است.

پارکینگ‌ ساختمان‌های مسکونی باید برای هر خودرو ۲.۵ متر عرض داشته باشند. در پارکینگ‌هایی با این متراژ دو اتفاق برای دو خودرو خواهد افتاد:

1. عرض ۵ متر برای پارکینگ‌هایی که دو طرفش دیوار قرار دارد.
2. پارکینگ‌هایی که یک طرف آن دیوار و طرف دیگر ستون است، عرض باید ۴.۷۵ لحاظ شود.

ارتفاع پارکینگ را از کف تمام شده تا زیر پایین‌ترین محل سازه‌ محاسبه می‌کنند. ارتفاع مجاز برای پارکینگ‌های کوچک حداقل ۲.۲۰ سانتی‌متر و برای پارکینگ‌های متوسط و بزرگ ۲.۴۰ سانتی‌متر است.

کلام آخر

کنترل ساخت و سازهای شهری جهت توسعه متوازن و بهینه شهری به طور عمده از طریق ضوابط و مقررات ساخت و ساز شهری صورت می‌گیرد. عدم اجرای ضوابط و احکام مذکور، مدیریت شهری را به اقدامات گوناگون نظیر کنترل مستمر ساخت و سازها و تعیین ضمانت‌های قانونی، همچنین اخذ جریمه واداشته است. اما با وجود اقدامات کنترلی مدیریت شهری سالانه موارد قابل توجهی از تخلفات ساختمانی در مناطق مختلف گزارش می‌گردد. ساخت و سازهای غیرمجاز بر آشفتگی بافت شهری تاثیرگذار است. همچنین یافته‌های بدست آمده از راهکارهای کاهش تخلفات ساختمانی نشان می‌دهد:

• کاهش تشریفات صدور پروانه ساختمان ۷.۲۹ درصد،
• نظارت واحد کنترل شهرداری با ۷.۱۰ درصد،
• اعمال نظارت بیشتر ناظران ساختمانی ۶.۹۵ درصد

مهمترین راهکارهای کاهش تخلفات ساختمانی شناسایی شدند.

برای مشاوره رایگان با کارشناسان مجموعه فرازنام اصفهان ارائه دهنده خدمات متنوع ساختمانی، تماس حاصل فرمایید.